국민주택채권은 정부가 국민주택사업 재원을 마련하려고 발행하는 채권이다. 주택도시기금법 제8조와 같은 법 시행령 제8조 제2항 [별표]는 부동산 소유권을 보존·이전하거나 저당권을 설정하는 등기를 신청할 때 이 채권을 의무적으로 매입하도록 정하고, 같은 법 시행규칙 제7조 제2항은 매입하는 사람을 소유권 보존·이전은 등기명의자(상속은 상속인), 저당권 설정은 저당권 설정자로 정하고 있다. 등기 비용 명세서에 '채권' 항목이 찍히는 이유이며, 셀프로 하든 대행을 맡기든 똑같이 발생하는 공과금이다.
기준은 매매가가 아니라 시가표준액이다
매입액은 실제 거래가격이 아니라 시가표준액으로 정해진다. 주택은 공동주택가격 또는 개별주택가격, 토지는 개별공시지가가 기준이다. 3억원에 매수했어도 시가표준액이 2억 4천만원이면 2억 4천만원 구간의 매입률이 적용된다. 시가표준액이 공시되지 않은 신규 분양 공동주택은 지방세법 제10조의3에 따른 취득당시가액을 쓴다.
주택 매매: 시가표준액별 매입률
| 시가표준액 | 특별시·광역시 | 그 밖의 지역 |
|---|---|---|
| 2천만원 미만 | 매입 대상 아님 | |
| 2천만원 이상 5천만원 미만 | 13/1,000 | |
| 5천만원 이상 1억원 미만 | 19/1,000 | 14/1,000 |
| 1억원 이상 1억 6천만원 미만 | 21/1,000 | 16/1,000 |
| 1억 6천만원 이상 2억 6천만원 미만 | 23/1,000 | 18/1,000 |
| 2억 6천만원 이상 6억원 미만 | 26/1,000 | 21/1,000 |
| 6억원 이상 | 31/1,000 | 26/1,000 |
2천만원 이상 5천만원 미만 구간만 지역 구분 없이 같은 비율이 적용된다. 계산한 금액에 1만원 미만 단수가 생기면 5천원 이상은 1만원으로 올리고, 5천원 미만은 버린다(시행령 별표 제4호). 채권의 최저 매입금액은 1만원이다.
주택이 아니면 표가 다르다
| 구분 | 시가표준액 | 특별시·광역시 | 그 밖의 지역 |
|---|---|---|---|
| 토지 | 5백만원 이상 5천만원 미만 | 25/1,000 | 20/1,000 |
| 5천만원 이상 1억원 미만 | 40/1,000 | 35/1,000 | |
| 1억원 이상 | 50/1,000 | 45/1,000 | |
| 주택·토지 외 | 1천만원 이상 1억 3천만원 미만 | 10/1,000 | 8/1,000 |
| 1억 3천만원 이상 2억 5천만원 미만 | 16/1,000 | 14/1,000 | |
| 2억 5천만원 이상 | 20/1,000 | 18/1,000 | |
| 상속·증여 | 1천만원 이상 5천만원 미만 | 18/1,000 | 14/1,000 |
| 5천만원 이상 1억 5천만원 미만 | 28/1,000 | 25/1,000 | |
| 1억 5천만원 이상 | 42/1,000 | 39/1,000 |
상속·증여 등 무상취득은 주택·토지·건물을 가리지 않고 위 단일 표를 쓴다. 근저당권 설정등기는 설정금액이 2천만원 이상일 때만 대상이며, 설정금액의 10/1,000을 매입한다(매입금액 상한 10억원).
공동명의로 하면 매입액이 줄어들 수 있다
등기할 부동산이 공유물이면 공유지분율에 따라 산정한 시가표준액을 각각 기준으로 삼는다(시행령 별표 부표 제15호). 각자 지분에 해당하는 시가표준액으로 구간을 다시 판정하므로, 한 사람 몫이 아래 구간으로 떨어지면 매입률 자체가 낮아진다.
시가표준액 3억원 아파트를 특별시에서 취득하는 경우를 보자. 단독명의는 2억 6천만원 이상 구간이라 26/1,000이 적용돼 매입액이 780만원이다. 부부가 5대 5로 하면 1인당 시가표준액이 1억 5천만원이라 1억원 이상 1억 6천만원 미만 구간의 21/1,000이 적용돼 1인당 315만원, 합계 630만원이 된다. 매입액이 150만원 줄어든다.
실제로 나가는 돈은 매입액이 아니다
채권은 만기가 5년이라 원리금을 받으려면 5년을 들고 있어야 하는데, 그럴 이유가 없는 많은 매수인은 매입과 동시에 되판다. 이것이 즉시매도이며, 이때 액면가와 매도가의 차이가 실제 부담이 된다.
실부담액 = 채권매입액 × 할인율. 할인율은 시장금리에 따라 매일 바뀐다. 같은 주 안에서도 오르내리고, 실제 부담액은 채권을 매입하는 날의 할인율로 확정된다. 아래 표는 자릿수를 가늠하는 용도로만 쓴다.
아래는 특별시·광역시 단독명의 기준이고, 실부담액은 할인율 15% 안팎을 가정한 어림이다.
| 시가표준액 | 매입률 | 채권매입액 | 실부담액(할인율 15% 가정) |
|---|---|---|---|
| 5천만원 | 19/1,000 | 950,000원 | 약 14만원 |
| 1억원 | 21/1,000 | 2,100,000원 | 약 32만원 |
| 2억원 | 23/1,000 | 4,600,000원 | 약 69만원 |
| 3억원 | 26/1,000 | 7,800,000원 | 약 117만원 |
| 5억원 | 26/1,000 | 13,000,000원 | 약 195만원 |
| 7억원 | 31/1,000 | 21,700,000원 | 약 326만원 |
앞의 3억원 사례로 보면 단독명의가 약 117만원, 부부 공동명의가 약 95만원으로 20만원 남짓 차이가 난다. 다만 명의는 취득세·양도소득세·종합부동산세까지 함께 걸리는 문제라 채권만 보고 정할 사안은 아니다. 매도대행 수수료가 별도로 붙는 경우도 있어 은행에 확인하는 편이 정확하다.
안 사도 되는 대표적인 경우
- 시가표준액이 구간 하한에 못 미치는 경우: 주택 2천만원, 토지 5백만원, 주택·토지 외 1천만원, 상속·증여 1천만원 미만
- 공유물을 지분율대로 분할해 이전등기하는 경우, 신탁·신탁종료로 수탁자나 위탁자에게 이전하는 경우
- 국가기관·지방자치단체·지방공기업·한국자산관리공사·부동산투자회사·한국주택금융공사
- 종교단체나 사회복지법인이 종교용·사회복지용으로, 학교법인이 교육용으로 취득해 보존·이전등기하는 경우
- 농업인·어업인이 영농 목적으로 농지를 취득해 이전등기하거나 그 농지에 저당권을 설정하는 경우
- 건축허가 때 이미 채권을 매입한 자가 사용승인 후 소유권보존등기를 하는 경우
등기 비용에서 채권이 차지하는 자리
부동산 매매 등기 비용은 취득세·지방교육세·농어촌특별세 같은 세금, 국민주택채권 실부담액, 등기신청수수료, 그리고 법무대리인 보수로 나뉜다. 이 중 채권 실부담액은 견적서에서 가장 늦게 확정된다. 할인율이 채권을 매입하는 날의 시세로 정해지기 때문이다.
등기온의 소유권이전등기는 매매·증여·상속을 함께 다루며, 항목별 금액 구조는 부동산등기 비용안내에 나와 있다. 세금 쪽 예상액은 부동산 취득세 계산기로 미리 가늠할 수 있다. 무상취득이라면 증여등기·상속등기, 대출을 함께 실행한다면 근저당권 설정등기에서 각각의 절차와 서류를 확인하면 된다.
자주 묻는 질문
채권을 안 사면 등기가 안 되나?
그렇다. 매입필증 없이는 등기 신청이 수리되지 않는다. 매입 대상인데 누락하면 보정 대상이 된다.
즉시매도와 보유 중 어느 쪽이 유리한가?
즉시매도하는 경우가 많습니다. 만기까지 보유하면 원리금은 전액 받지만 그동안 자금이 묶이고 이자에는 이자소득세가 붙습니다. 보유를 검토하신다면 금융기관과 상의하시는 편이 낫습니다.
할인율은 어디서 확인하나?
취급은행의 국민주택채권 메뉴에서 당일 매도단가와 할인율을 조회할 수 있다. 매일 바뀌므로 계약 시점이 아니라 채권을 매입하는 날 기준으로 봐야 한다.
분양받은 아파트도 채권을 사야 하나?
소유권이전등기를 하므로 대상이다. 다만 시가표준액이 아직 공시되지 않았다면 지방세법상 취득가격을 기준으로 구간을 판정한다. 건축허가 단계에서 시행사가 이미 매입한 경우 소유권보존등기는 면제되지만, 수분양자의 이전등기와는 별개다.
토지와 건물을 같이 사면 어떻게 계산하나?
주택이 아닌 경우 토지와 건물의 시가표준액을 각각 해당 표에 대입해 따로 계산한 뒤 합산한다. 토지 매입률이 건물보다 높아 토지 비중이 큰 물건일수록 채권 부담이 커진다.
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아니다. 매입률은 주택도시기금법 시행령 [별표] 부표(2025. 8. 26. 개정) 기준이다. 구체적인 사건은 자격 있는 전문가와 상담하기 바란다. (작성: 법무법인 시화가 운영하는 등기온, 2026년 9월 기준)