근저당권 말소: 대출 갚은 뒤 할 일

대출을 다 갚아도 등기부의 근저당권 기록은 저절로 지워지지 않아요. 근저당권 말소등기를 신청해야 지워져요.

이 글은 은행 등 금융기관이 근저당권자인 경우를 기준으로 해요. 근저당권자가 개인이나 일반 업체라면 필요한 서류가 달라질 수 있어요.

대출을 갚은 뒤에는 세 가지를 차례로 정하면 돼요.

① 은행에서 어떤 서류를 받아 올지
② 공과금이 얼마나 드는지
③ 말소가 끝났는지 어디에서 확인할지

아래에서 순서대로 풀었어요. 상환일이 정해졌다면 "대출 갚는 날 은행에서 받아 오실 서류"부터 보셔도 돼요.

대출을 갚아도 근저당권 기록은 신청해야 지워져요

근저당권은 은행이 일정한 한도 안에서 대출금을 담보하려고 부동산에 설정한 권리예요. 등기부에서는 을구에 적혀 있어요. 을구는 소유권이 아닌 다른 권리(근저당권, 전세권 등)가 적히는 칸이고 소유자는 갑구에 적혀요.

대출을 갚으면 은행 쪽 상환은 끝나지만 등기소의 등기부는 그대로예요. 등기는 신청이 있어야 바뀌거든요.

부동산등기법 제22조 제1항
① 등기는 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁에 따라 한다. 다만, 법률에 다른 규정이 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
부동산등기법 제22조 원문 보기

그래서 대출을 갚은 뒤에는 은행에서 해지 서류를 받아 말소등기를 신청해야 해요. 흔히 "근저당 말소"라고 부르는 게 바로 이 일이에요.

상환일이 정해졌다면 등기온의 근저당권 말소 신청 화면에서 공과금이 포함된 금액을 미리 계산해 볼 수 있어요.

대출 갚는 날 은행에서 받아 오실 서류

상환하기 전에 은행에 말소용 서류를 언제, 어디서 받는지 먼저 물어보세요. 서류를 어디서 보관하느냐에 따라 받으러 갈 곳이 달라져요.

시중은행 같은 1금융권: 등기필정보를 센터 한곳에서 모아 관리해요. 대출받은 지점이 아니라 그 센터에 가서 서류를 받아야 할 수도 있어요.
새마을금고·신협·단위농협: 대출받은 지점에서 직접 보관해요.

서류를 받으면 아래 항목이 들어 있는지 살펴보시면 돼요.

은행에서 받는 서류

• 해지증서: 은행이 근저당권을 해지한다는 뜻을 적은 서류예요. 근저당권을 지우는 사유가 해지라는 것을 보여 줘요.
• 근저당권자의 등기필정보(또는 등기필증): 은행이 근저당권을 설정할 때 받아 둔 일련번호와 비밀번호예요. 오래전에 설정된 근저당권이라면 등기필정보 대신 예전 방식의 등기필증일 수 있어요. 내 집의 권리증이 아니라 은행이 가진 것이에요.
• 위임장: 은행 대신 소유자가 신청할 때 필요해요. 은행이 소유자에게 신청을 맡긴다는 서류예요.
• 이관증명서: 필요에 따라 함께 내요. 예를 들어 근저당권은 ○○은행 ○○지점에서 설정했는데 말소 서류는 대출실행센터 같은 곳에서 보관하고 날인해 주는 경우예요. 등기부에 적힌 지점이 아닌 곳에서 날인을 받으면 업무가 그곳으로 넘어갔다는 이관증명서를 같이 붙여야 해요.

등기필정보는 말소를 신청할 때 내는 서류예요. 말소등기를 마쳐도 새 등기필정보는 나오지 않고(부동산등기법 제50조) 대신 등기완료통지서가 나와요. 등기소에서 받아도 되고, 받지 않아도 문제는 없어요. 다만 말소가 제대로 됐는지는 등기부를 떼어 한 번 살펴보세요. 어디를 보면 되는지는 아래 "말소가 끝났는지 등기부에서 확인하는 곳"에 적어 두었어요.

소유자가 준비하는 서류

• 등록면허세 영수필확인서: 등록면허세를 낸 뒤 받는 확인서예요.
• 등기신청수수료 영수필확인서: 등기신청수수료를 내면 받아요.
• 은행의 법인등기사항증명서: 은행이 주는 서류가 아니에요. 소유자가 직접 발급받아 내요. 발행일로부터 3개월 이내 것이어야 하고, 은행의 본점이나 지점 소재지가 부동산 소재지와 같으면 내지 않아도 돼요.
• 신분증: 등기소를 방문해 신청할 때 필요해요.

이 목록은 인터넷등기소 신청 안내서(해지에 의한 근저당권말소등기신청)의 방문(서면) 신청 기준이에요. 은행이 주는 서류 구성은 대출과 은행에 따라 다를 수 있어요.

누가 신청하나요: 소유자와 은행이 함께

근저당권 말소는 소유자와 은행(근저당권자)이 함께 신청하는 것이 원칙이에요.

부동산등기법 제23조 제1항
① 등기는 법률에 다른 규정이 없는 경우에는 등기권리자(登記權利者)와 등기의무자(登記義務者)가 공동으로 신청한다.
부동산등기법 제23조 원문 보기

이 신청에서 등기권리자는 지금의 소유자이고, 등기의무자는 근저당권자예요. 인터넷등기소의 신청 안내서도 이렇게 설명해요.

양쪽이 등기소에 함께 가야 하는 것은 아니에요. 한쪽이 상대방의 대리인이 되거나, 둘이 제3자에게 맡겨 신청할 수 있어요. 소유자가 은행의 위임장을 받아 신청하는 방식이 한 예예요.

소유자와 채무자가 다른 경우도 있어요. 부모님 소유 집을 담보로 자녀가 대출받은 경우가 그래요. 이때 채무자가 반드시 신청 당사자가 되는 것은 아니에요.

공과금: 부동산 1개당 8,200원부터

말소등기를 신청할 때는 등록면허세, 지방교육세, 등기신청수수료 세 가지 공과금을 내요. 세 가지 모두 부동산 1개마다 붙어요. 아래는 부동산 1개를 말소할 때의 금액이에요.

항목	전자신청	전자표준양식	등기소 방문(서면)
등록면허세	6,000원	6,000원	6,000원
지방교육세	1,200원	1,200원	1,200원
등기신청수수료	1,000원	3,000원	4,000원
합계(부동산 1개)	8,200원	10,200원	11,200원

세금 두 가지는 신청 방식과 관계없이 같고, 등기신청수수료만 달라요. 전자표준양식은 인터넷등기소에서 신청서를 작성해 등기소에 제출하는 방식이에요. 공과금은 법령 개정이나 신청 방식에 따라 달라질 수 있어요.

부동산 1개는 등기부 1개를 뜻해요. 아파트 같은 집합건물은 보통 1개이고 토지와 건물이 따로 등기된 단독주택은 보통 2개예요. 단독주택을 전자신청으로 말소하면 8,200원 × 2개 = 16,400원이에요. 대지권 등기가 안 된 집합건물처럼 토지 등기부에 근저당권이 따로 있는 경우도 있어서 개수가 헷갈리면 결제 전에 카카오톡 상담으로 물어봐 주세요.

등기온에서 신청하면 이 공과금이 결제 금액에 들어가요. 근저당권 말소 신청 화면에서 조건을 고르면 공과금을 포함한 금액이 바로 나와요. 부동산 개수가 헷갈리면 결제 전에 카카오톡 상담으로 확인해 주세요.

직접 신청하면 거치는 순서

소유자가 직접 신청하면 아래 순서를 거쳐요.

1. 등록면허세와 지방교육세를 신고·납부해요. 따로 내는 게 아니라 한 장으로 한 번에 내요.
2. 등기신청수수료를 내요.
3. 신청서를 작성해요. 서식은 아래 "신청서 내려받기"에 있어요.
4. 부동산 소재지 관할 등기소에 신청서와 서류를 제출해요.

인터넷등기소로 전자신청할 수도 있어요. 다만 전자서명 같은 별도의 인증수단이 필요할 수 있고, 근저당권자에 따라 방식이 달라요.

1금융권 은행: 은행 서류를 스캔해 내고, 소유자(권리자)가 승인해요.
그 밖의 금융기관: 서류는 스캔본이 아니라 전자문서 형태여야 해요. 신청인이 인터넷등기소에 직접 올리고, 소유자와 근저당권자가 모두 전자서명해요.

신청서 내려받기

• 해지에 의한 근저당권말소등기 신청서 (한글 파일)
• 해지증서 (한글 파일): 은행이 써 주는 서류의 양식이에요
• 위임장 (한글 파일): 은행 대신 소유자가 신청할 때

위 서식은 인터넷등기소에서 제공하는 양식이에요. 다른 서식은 서식 자료실에 있어요. 신청서에서 소유자는 등기권리자, 은행은 등기의무자 칸에 적어요.

은행 서류만으로 끝나지 않는 경우

은행에서 서류를 받았어도 아래 경우에는 준비할 것이 늘어나거나 절차가 달라져요.

• 은행이 등기필정보를 잃어버렸거나 없는 경우: 부동산등기법 제51조의 절차를 따라야 해요. 방문신청이면 은행 인감증명서도 필요해요(부동산등기규칙 제60조 제1항 제3호).
• 근저당권 자체에 가압류 등이 걸려 있는 경우: 말소에 이해관계가 있는 제3자의 승낙이 필요해요.
• 여러 부동산이 한 근저당권의 담보인데 일부만 말소하는 경우: 신청 방식이 달라져요.
• 은행이 합병되었거나 이름이 바뀐 경우, 근저당권자가 사망했거나 해산한 법인인 경우: 등기부에 적힌 근저당권자와 지금 서류를 주는 곳이 달라서 확인할 서류가 늘 수 있어요.
• 근저당권자의 소재를 알 수 없는 경우: 법원의 공시최고와 제권판결을 거쳐야 할 수 있어요. 연락이 안 된다는 사정만으로 혼자 신청할 수 있는 것은 아니에요.
• 판결로 말소하는 경우: 말소등기 절차를 이행하라는 판결을 받았다면 승소한 쪽이 혼자 신청할 수 있어요(부동산등기법 제23조 제4항).

등기필정보가 없을 때의 절차는 제51조가 정해요.

부동산등기법 제51조
제50조제2항의 경우에 등기의무자의 등기필정보가 없을 때에는 등기의무자 또는 그 법정대리인(이하 "등기의무자등"이라 한다)이 등기소에 출석하여 등기관으로부터 등기의무자등임을 확인받아야 한다. 다만, 등기신청인의 대리인(변호사나 법무사만을 말한다)이 등기의무자등으로부터 위임받았음을 확인한 경우 또는 신청서(위임에 의한 대리인이 신청하는 경우에는 그 권한을 증명하는 서면을 말한다) 중 등기의무자등의 작성부분에 관하여 공증(公證)을 받은 경우에는 그러하지 아니하다.
부동산등기법 제51조 원문 보기

이해관계 있는 제3자의 승낙은 제57조 제1항에 있어요.

부동산등기법 제57조 제1항
① 등기의 말소를 신청하는 경우에 그 말소에 대하여 등기상 이해관계 있는 제3자가 있을 때에는 제3자의 승낙이 있어야 한다.
부동산등기법 제57조 원문 보기

근저당권자의 소재불명은 제56조가 다뤄요.

부동산등기법 제56조
① 등기권리자가 등기의무자의 소재불명으로 인하여 공동으로 등기의 말소를 신청할 수 없을 때에는 「민사소송법」에 따라 공시최고(公示催告)를 신청할 수 있다.
② 제1항의 경우에 제권판결(除權判決)이 있으면 등기권리자가 그 사실을 증명하여 단독으로 등기의 말소를 신청할 수 있다.
부동산등기법 제56조 원문 보기

이런 경우는 사안에 따라 절차가 달라져서 카카오톡 상담으로 먼저 확인해 주세요.

말소가 끝났는지 등기부에서 확인하는 곳

말소를 신청한 뒤에는 인터넷등기소에서 등기사항전부증명서를 다시 떼어 보세요. 증명서는 두 종류 중에서 고르는데 종류별로 고르는 법은 등기부등본 종류 고르는 법에 정리했어요.

등기사항전부증명서(말소사항 포함): 지워진 기록까지 모두 나와요.
등기사항전부증명서(현재 유효사항): 지금 효력이 있는 기록만 나와요.

말소가 끝났다면 두 증명서에서 이렇게 보여요.

• 말소사항 포함: 지운 근저당권 줄의 모든 칸에 빨간 실선이 그어지고, 을구 끝에 "○번근저당권설정등기말소"가 새 순위번호로 기록돼요. 증명서 아래쪽에도 "실선으로 그어진 부분은 말소사항을 표시함"이라고 적혀 있어요.
• 현재 유효사항: 지운 근저당권 줄과 말소 기록이 나오지 않아요. 을구에 남은 권리가 하나도 없으면 을구는 "기록사항 없음"으로 표시돼요.

부동산등기규칙 제116조 제1항
① 등기를 말소할 때에는 말소의 등기를 한 후 해당 등기를 말소하는 표시를 하여야 한다.
부동산등기규칙 제116조 원문 보기

조문의 "말소의 등기"는 말소했다는 사실을 새로 기록하는 일이고 "말소하는 표시"는 기존 근저당권 줄에 하는 표시예요.

확인할 것은 하나예요. 말소하려던 그 근저당권 줄이에요. 을구에는 근저당권이 여러 개 있을 수 있으니 순위번호와 접수 칸이 같은 줄인지 보세요. 다른 근저당권이 남아 있다면 그 줄은 이번 말소와 별개예요.

신청한 뒤 등기를 마치기 전에는 증명서가 발급되지 않거나, 처리 중이라는 표시가 붙어 발급될 수 있어요(부동산등기규칙 제30조 제4항). 처리가 끝난 뒤에 다시 떼어 보세요. 접수한 사건의 진행 상황은 인터넷등기소에서 조회하면 나와요.

등기온에 맡기면

등기온 신청 화면에서는 아래 순서로 진행해요.

1. 전자서명에 쓸 인증수단이 있는지 확인해요. 소유자는 본인 인증서로 서명해요. 인증수단이 없으면 카카오톡 상담으로 안내해 드려요.
2. 조건을 고르면 공과금이 포함된 금액이 계산돼요. 부동산 개수가 헷갈리면 결제 전에 카카오톡 상담으로 확인해 주세요.
3. 금액을 확인하고 결제해요. 공과금도 이 금액에 들어 있어서 따로 낼 필요가 없어요.
4. 은행에서 받은 말소 서류와 등기부등본을 올려요. 서류가 아직 없으면 접수한 뒤에 추가로 내거나 카카오톡으로 보내셔도 돼요.

결제를 마치면 등기 전문팀이 카카오톡으로 이어서 안내해 드려요.

전자서명 화면과 순서는 부동산등기 전자서명: 컴퓨터로 하기에서 다뤘어요.

앞에서 본 "은행 서류만으로 끝나지 않는 경우"는 사안에 따라 절차가 달라지니 카카오톡 상담으로 먼저 물어봐 주세요. 금액은 근저당권 말소 신청 화면에서 조건을 고르면 바로 계산돼요.

자주 묻는 질문

대출을 다 갚았는데 등기부에 근저당이 그대로예요.

대출을 갚는 일은 은행에서, 등기부를 고치는 일은 등기소에서 따로 처리돼요. 등기는 신청이 있어야 바뀌기 때문에(부동산등기법 제22조 제1항) 상환만으로는 등기부 기록이 지워지지 않아요. 은행에서 받은 서류로 말소등기를 신청하면 지워져요.

은행이 말소까지 해 주나요?

은행과 대출에 따라 달라요. 상환할 때 은행에 말소를 누가 신청하는지 먼저 물어보세요. 은행에서 말소 서류를 받으셨다면 등기온 신청 화면에서 진행할 수 있어요. 근저당권자가 은행이 아니거나 사정이 복잡하면 카카오톡 상담으로 안내해 드려요.

채권최고액이 빌린 돈보다 커요.

채권최고액은 빌린 돈이 아니라 근저당권이 담보하는 한도예요. 근저당권은 담보할 채무의 최고액만 정해 두는 방식이라서(민법 제357조 제1항) 등기부에는 이 최고액이 적혀 있어요. 말소 공과금은 채권최고액과 관계없이 정해진 금액이에요.

은행이 등기필정보를 잃어버렸대요.

등기필정보가 없어도 말소를 신청하는 절차가 있어요(부동산등기법 제51조). 은행이 등기소에 출석해 확인받거나, 변호사나 법무사가 은행의 위임을 확인하거나, 은행이 작성한 부분을 공증받는 방법이에요. 방문신청이면 은행 인감증명서도 필요해요. 어느 방법을 쓸지는 사안에 따라 달라서 카카오톡 상담으로 먼저 확인해 주세요.

아파트와 단독주택 공과금이 왜 달라요?

공과금이 부동산 1개, 곧 등기부 1개마다 붙기 때문이에요. 아파트 같은 집합건물은 보통 1개이고, 토지와 건물이 따로 등기된 단독주택은 보통 2개예요. 전자신청 기준으로 아파트는 8,200원, 단독주택은 16,400원이에요. 예외가 있어서 개수가 헷갈리면 결제 전에 카카오톡 상담으로 확인해 주세요.

말소에 기한이 있나요?

부동산등기 특별조치법 제2조는 소유권이전등기와 소유권보존등기를 신청할 기한을 정해 두었어요. 이 조항은 근저당권 말소를 대상으로 하지 않아요. 다만 말소하기 전에는 등기부에 근저당권이 계속 기록돼 있어서, 집을 팔거나 새로 대출받거나 전세 계약을 할 때 등기부를 확인하는 사람에게 그대로 보여요. 그래서 상환한 뒤에는 서류를 받은 김에 바로 신청하시는 편이 좋아요.

은행이 없어졌거나 연락이 안 돼요.

은행이 다른 은행에 합병되었거나 이름이 바뀐 경우에는 등기부에 적힌 이름과 지금 서류를 주는 곳이 달라서 확인할 서류가 늘 수 있어요. 근저당권자의 소재를 알 수 없다면 법원의 공시최고와 제권판결을 거치는 방법이 있어요(부동산등기법 제56조). 연락이 안 된다는 사정만으로 혼자 신청할 수 있는 것은 아니에요. 이런 경우는 사안에 따라 절차가 달라져서 카카오톡 상담으로 먼저 확인해 주세요.

이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아니에요. 조문은 국가법령정보센터의 현행 법령(2026년 10월 조회) 기준이고, 금액은 「등기사항증명서 등 수수료규칙」(2025년 8월 1일 시행)과 지방세법 기준이에요. 인용문의 개정 이력 표시는 뺐어요. (작성: 법무법인 시화가 운영하는 등기온, 2026년 10월 기준)